Desmembrar, desdobrar ou dividir um terreno em duas ou em até mais partes é possível se a metragem estabelecida pela prefeitura, por meio da lei municipal, permite fazer o desmembramento. E essa lei pode variar de cidade para cidade e determinando uma metragem específica. Feita a divisão, cada lote passará ter a sua própria matrícula.
Diferencia-se o mero desdobro, cujo procedimento é mais simples, do loteamento e desmembramento, que são hipóteses de parcelamento de solo previstas na lei 6.766/79 e que exigem uma séria de documentos previstos no artigo 18 da citada lei.Segundo Dr. KioitsiChicuta, odesdobro é figura que surgiu logo após a entrada em vigor da Lei 6.766, de 1979, quando se discutiu a necessidadeda estrita observância do seu artigo 18 para todo e qualquer desmembramento. Deixou-se claro na ocasião que, não havendo empreendimento e prejuízo a eventuais adquirentes, presentes ou futuros, era possível o registro do parcelamento sem necessidade da documentação elencada na lei, enquadrando o caso como mero desdobro, ou seja, divisão da área em duas partes distintas.
Para se iniciar um procedimento de desdobro, um profissional habilitado pelo CREA (Conselho Regional de Engenharia) ou CFT (Conselho Federal dos Técnicos e Tecnólogos) deverá medir o terreno, com ou sem construção, a ser dividido e preparar as plantas e o memorial descritivos, para protocolar e aprovar na prefeitura municipal. O memorial reúne todas as informações referentes à divisão do terreno como descrições, medições e divisões.
Feito isso, juntar com o memorial, as plantas e o alvará (aprovação pelo órgão competente do município setor urbanístico) concedido pela prefeitura, o requerimento de solicitação de desmembramento preenchido para apresentar ao oficial do cartório de Registro de Imóveis.
No requerimento deverá constar a assinatura de todos os proprietários e cônjuges, com firmas reconhecidas, o número de matrículas e a descrição do imóvel subdividido.
Identificar as benfeitorias depois da subdivisão, informando o lote e a localização.
Com o restante dos documentos já mencionados (plantas, alvará e memorial – certidão comprobatória da situação), o requerimento deverá ser endereçado ao cartório especificando a solicitação do desdobramento.
Como fazer um desmembramento no cartório?
Para que seja dado início ao processo de legalização do desmembramento ou unificação de uma determinada área no cartório, é preciso que tanto o proprietário quanto o profissional responsável pelo planejamento do terreno unificado ou desmembrado, apresentem no cartório os seguintes documentos:
- Planta original aprovada, tendo como prazo de validade de 180 dias;
- Plantas originais das áreas antes e depois da unificação (em caso de unificação);
- Memorial descritivo, no qual deve constar a área remanescente e a que foi desmembrada, assinado tanto pelo proprietário quanto pelo profissional responsável pelo projeto;
- Memorial descritivo das áreas antes e depois da unificação (em caso de unificação) devidamente assinado pelo proprietário e responsável técnico;
- Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e/ou Registo de Responsabilidade Técnica (RRT). Ambos devem ser assinados pelo profissional responsável, com firma reconhecida em cartório;
- Guia de ART ou RRT paga;
- Requerimento com informações dos proprietários e assinado pelos mesmos com firma reconhecida;
- Cópias autenticadas de carteira de identidade e do CPF do representante e/ou requerente.
É válido ressaltar que para realizar o desmembramento de um lote, é preciso realizar o processo administrativo acima citado, sem a apresentação dos documentos do proprietário e do próprio lote será inviável a legalização do terreno.
Tão importante quanto esses documentos é a contratação de um engenheiro, que deverá elaborar os planos e observar todas as recomendações indicadas pelo órgão público. Caso contrário a obra estará sujeita a multas e demais tipos de penalizações.
Como podemos observar ao longo do artigo, a unificação dos terrenos também devem passar por um processo administrativo junto ao órgão municipal.
No entanto, a diferença do caso anterior, nesses casos é preciso que as matrículas de ambos os lotes sejam unificadas em apenas um registro.
De maneira geral, ambos os processos burocráticos exigem que os terrenos sejam mensurados e que seja elaborada uma planta topográfica e o memorial descritivo tanto na unificação quanto no desmembramento.
Qual a área mínima para ser desmembrar?
Após o protocolo em Cartório dos documentos, e estando tudo em ordem, o Oficial de Registro de Imóveis irá proceder a averbação de subdivisão e encerramento da matrícula originária e abrir as novas matrículas dos imóveis divididos, respeitando-se o principio da unitariedade matricial, ou seja, para cada imóvel haverá uma matrícula e cada matrícula um único imóvel.
Quando se trata do desmembramento de uma área, é preciso que o proprietário esteja ciente das leis em vigor, sobretudo as municipais.
De maneira geral, a área mínima que pode ser desmembrada não pode ser inferior a 720 metros quadrados. Nesse sentido, os lotes devem ter no mínimo 125 metros quadrados, de acordo com a Lei Federal de nº 6. 766, no que se refere a perímetros urbanos.
